Hva betyr TG2 i en tilstandsrapport?

TG2 betyr vesentlige avvik: bygningsdelen har feil utførelse, en skade eller symptom på skade, sterk slitasje eller nedsatt funksjon, og trenger vedlikehold eller tiltak i nær fremtid. TG2 kan også gis fordi bygningsdelen er gammel og har begrenset gjenværende levetid, så les alltid begrunnelsen.

TG3 er store eller alvorlige avvik som krever utbedring straks eller innen kort tid, i verste fall fordi det er fare for funksjonssvikt eller sammenbrudd. Ved TG3 skal den bygningssakkyndige også gi et sjablonmessig anslag på hva utbedringen koster.

Er det farlig å kjøpe bolig med TG2?

Ikke nødvendigvis. TG2 på et eldre bad kan bety helt normal alderslitasje, mens TG2 på drenering kan varsle fuktproblemer. Poenget er å forstå hva avviket er, hva det koster å utbedre, og at du priser det inn i budet – for etter kjøpet kan du normalt ikke klage på forhold som sto tydelig i rapporten.

Kan jeg klage på feil som sto i tilstandsrapporten?

Som hovedregel nei. Etter avhendingsloven § 3-10 regnes du for å kjenne til alt som går tydelig frem av tilstandsrapporten og andre salgsdokumenter, selv om du ikke leste dem. Krav mot selger gjelder i praksis skjulte mangler – ikke det som var beskrevet da du kjøpte.

TG2 og TG3 i tilstandsrapport – hva betyr tilstandsgradene?

Nesten alle tilstandsrapporter inneholder TG2-er, og mange har en TG3 eller to. Noen av dem er bagateller, andre er sekssifrede regninger i forkledning. Forskjellen står i detaljene – og siden loven regner alt som står tydelig i rapporten som kjent for deg, har du ikke råd til å bla forbi dem.

Skalaen fra TG0 til TG3

Tilstandsgradene settes etter kriteriene i standarden NS 3600, og betydningen er fastsatt i forskriften til avhendingsloven:

TG0: ingen avvik. Forutsetter i praksis en tilnærmet ny bygningsdel med dokumentasjon på fagmessig utførelse.
TG1: mindre avvik, normal slitasje. Ingen strakstiltak nødvendig.
TG2: vesentlige avvik – feil utførelse, skade eller symptom på skade, sterk slitasje eller nedsatt funksjon. Vedlikehold eller tiltak trengs i nær fremtid.
TG3: store eller alvorlige avvik. Utbedring må skje straks eller innen kort tid, i verste fall på grunn av fare for funksjonssvikt eller sammenbrudd.

I tillegg brukes TGIU om bygningsdeler som ikke er undersøkt. Mange TGIU-er i en rapport er i seg selv et signal: det betyr at deler av boligen er et ubesvart spørsmål.

To TG2-er kan bety helt forskjellige ting

TG2 gis både for konkrete avvik og for høy alder. Et 25 år gammelt bad uten synlige feil får gjerne TG2 rett og slett fordi våtrom har begrenset levetid. Det er noe annet enn TG2 på grunnmur og drenering med fuktmerker i kjelleren. Les derfor alltid begrunnelsen bak graden: står det «avvik på grunn av alder», bør du sjekke anslått gjenværende levetid; står det «symptom på skade», bør du finne ut hva utbedringen faktisk innebærer før budrunden.

Forbrukermyndighetene og bransjen gir samme råd: still spørsmålene skriftlig til megler, så har du svarene dokumentert hvis det senere blir diskusjon.

Kostnadsanslaget ved TG3 er et anslag, ikke et tilbud

Ved TG3 skal den bygningssakkyndige gi et sjablonmessig anslag på utbedringskostnadene. Det tallet er nyttig, men det har to viktige begrensninger. Det er nettopp sjablonmessig, ikke et pristilbud fra en håndverker. Og det dekker bare å utbedre selve avviket til boligens opprinnelige standard – vil du samtidig oppgradere til dagens nivå, som de fleste gjør når badet først rives, blir regningen større.

Alt som står der, blir ditt ansvar

Her er grunnen til at tilstandsrapporten fortjener en time av livet ditt: etter avhendingsloven § 3-10 regnes du som kjøper for å kjenne til alt som går tydelig frem av tilstandsrapporten og de andre salgsdokumentene. Det gjelder selv om du aldri åpnet PDF-en. Et råteskadet tak som var beskrevet med TG3, kan du ikke senere kreve prisavslag for.

Siden 2022 er dessuten «som den er»-forbehold uten virkning i forbrukerkjøp av bolig. Selgers vern ligger nå i å dokumentere alt gjennom en god tilstandsrapport, og kjøpers risiko ligger i å ikke lese den. I tillegg har loven en egenandel: tap og kostnader ved mangler opp til 10 000 kroner må du uansett dekke selv.

Kravene til rapporten – og en fersk endring

Forskriften som kom i 2022 stiller minstekrav til hva en tilstandsrapport skal dekke: våtrom, kjøkken, vann- og avløpsrør, tak, loft, yttervegger, vinduer, rom under terreng, grunnmur og drenering, elektrisk anlegg med mer, pluss dokumentasjon på håndverkertjenester utført siste fem år. Den bygningssakkyndige skal være uavhengig av partene, og rapporten kan ikke være eldre enn ett år når du binder deg til kjøpet.

Fra 1. juli 2026 skal rapportene følge den oppdaterte standarden NS 3600:2025. Blant endringene er at hulltaking i våtrom kan sløyfes når den bygningssakkyndige vurderer det som unødvendig, for eksempel ved dokumentert renovering etter våtromsnormen. Ser du på en bolig med en rapport etter gammel standard, er det verdt å sjekke datoen – en rapport nær ettårsgrensen er uansett ferskvare på vei ut.

Denne artikkelen er generell informasjon, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Regler og satser kan endres – sjekk kildene over for siste versjon, og snakk med en fagperson ved viktige beslutninger.

TG2 og TG3 i tilstandsrapporten: hva betyr det egentlig?